“全省房屋租赁登记备案制度”执行，你的房东“涨租”了吗？

郑州房屋租赁市场因“税”生变数

    □本报记者杨霄文李文波摄影

    核心提示“涨租或转嫁税费”的想法，正在郑州房东群体中迅速传染。这是7月1日《河南省房屋租赁管理办法》（下称办法）正式实施后，在房屋租赁市场掀起的波澜。完成房屋登记备案，意味着房主租金收益应依法履行相关税费缴纳。但新政执行，能否支撑此轮“涨租”理由与市场基础呢？

    房屋登记备案执行“郑漂”先知冷暖

    “要赶在房东有涨租想法前，赶紧签个长期租约。”7月7日晚，邹小波正在自己的出租屋内急候他的合伙租客们回家。

    在郑州高新区某个家属院，小邹和同伴4天前入住这套三居室住宅月租2400元。三人每月均摊800元房租，对这些新“郑漂”构成了现实压力。

    但即便如此，小邹已很满足了。他说，由上月初至今，郑州大学附近的待租房源普涨了20%左右。仅是那种最简单的教职工公寓，一室一卫月租由600元涨到了1000元。可分租的三室一厅，则由2500元/月，普涨到了3000～3200元/月。

    “眼下，不少房东正以政府要收税为名，提出加租20%。”小邹在３天内接连听闻同窗中招，即有了签长租合约的打算。但他认为，这招能否成功，取决于自家房东是否已知晓了办法已经实施，只能赌运气。

    办法与房东涨租的逻辑关系是什么？这是因为，6月初河南省政府正式颁布的办法，以政府令的形式确定了房屋租赁登记备案制度。一语概括，业主要对外出租房屋，租赁双方需向住房建设部门提交租赁合同，完成备案。同时，业主的房租收入需依法纳税。

    但房屋出租备案要求与相关税费早已有之，如郑州市房产租赁市场管理处不久前公布的估算数据，2012年～2014年，住宅租赁登记备案率在10%～15%，非住宅租赁登记备案更低。

    之所以如此，是因我国目前的房屋租赁登记备案制度，仅出于政府进行房屋租赁市场管理的需要。有关房屋租赁登记备案制度的规定均出自行政法，而在民事立法中，并未对房屋租赁登记备案制度做出明确规定。

    “民法相关法条的缺位，使得无法真正对当事人的民事权利义务产生影响。这就导致租赁当事人对该项制度缺乏执行的积极性。”郑州市房产租赁市场管理处处长张丰森如此解读。

    一旦实行房屋出租备案制，也就意味着此前被市场所漠视的“房租纳税”，成了“明镜高悬”。

    按照税务部门一相关人士介绍说：“出租一套住宅，需要纳税大约为租金的15.5%，这主要包括营业税、房产税以及个人所得税。而非住宅的综合税率，则相当于37%。而租赁双方办理租赁备案手续时，还需缴纳价格调节基金（相当于租金1%）及租赁手续费。此外，非住宅还要按照所处地段不同，缴纳每平方米0.5元到6.5元不等的土地收益金。

    伺机涨租两三成？不淡定的不只是房客

    办法新政实施，究竟会对郑州的房屋租赁市场影响几何，谁又被直接影响到？

    在上周，记者就此展开了多维度调查。其中发现，受新政波及影响最深的是城中村或市区中小套型房源的租客；而受影响最小的，反而是写字楼和大型商业物业。

    “不论办法新政当前执行力度如何，它客观成了很多中小套型房主涨租的理由。”搜房网郑州公司一负责人透露，从该网后台数据看，今年上半年，郑州市的住宅类租金涨幅仍高居10%左右。但事实上，租金助涨的真实推手，是市区的人口密度持续增加与主城区“城中村”拆迁。“这种双向挤压催化了住宅类租金稳涨两年，相较于此，郑州的人均收入增长显然难以弥合，客观影响了‘郑漂’一族生存质量”。

    但并非所有的房东都能借用上“缴税”这个理由。就如中高端商务写字楼、大型商业运营商，却在今年出现了价格普降。

    在郑东新区的绿地原盛国际，某王姓房主拥有共计1000平方米。今年年初，他将租金价格由上年的每平方米2.6元/天降至2元/天。但即便如此，仍有400平方米空租。

    上述人士称，新实施的“办法”对写字楼经营不构成成本上涨威胁，因为执行房租出租备案登记与缴税一直在正常执行。而当前的高空铺率现象，核心原因仍是宏观经济下行压力加大，导致“招租难”进一步扩散。

    相较于大型零售商，缺失溢价能力的中小商户面临涨租压力加大。如在郑东新区通泰路上，某烟酒店老板焦某就在为此发愁：“房东在上月末提出涨租50%。”他并坦言，此前，通过与房东操作“阴阳合同”，构成了灰色避税。但如今房东称，全省正在严查房屋备案登记、租赁税缴付，所以只能赶紧涨租。

    就此中小商户面临的生存挑战，省内的中介行业与商业咨询机构人士提出了建议：“政府在着手解决房屋租赁备案登记的同时，亦需考虑租赁税费带给市场弱势群体的客观影响。应有目标性对中小商户群体在财政或税赋予以支持，创造与维护一个良好创业氛围与生存土壤。”